Forsker: Jo, der er en farbar vej til at begrænse boligprisernes stigning

Jeg er vokset op på en gård i Thy. Min mor bor stadig på egnen. Hun har en fantastisk udsigt ud over åbne marker, træer, der er blæst skæve af vestenvinden, og med kort afstand til en unik solnedgang ved Vesterhavet. Min mor kan næppe få mere end en halv million for sit hus på landet.

Jeg bor på en attraktiv adresse i København og tør slet ikke nævne, hvad jeg kan sælge min bolig for. Mine børn står noget bedre på boligmarkedet end venner, hvis forældre bor til leje.

Friværdien i min bolig kunne nemlig finansiere deres. Et såkaldt forældrekøb. Ikke-formuende unge har svært ved at træde ind på boligmarkedet i de større byer.

Disse eksempler illustrerer, hvordan stigende boligpriser påvirker uligheden på flere måder. Der sker en skævvridning mellem generationer. Unge fra formuende familier er noget bedre stillet end dem, der ikke har været så heldige. Det hæmmer umiddelbar den sociale mobilitet og mobiliteten fra land til by. 

Er prisstigningerne et problem?
Udviklingen giver anledning til tre spørgsmål. Hvorfor er priserne steget så meget, især i de største byer? Er det et problem? Og endelig, hvis det er et problem, hvilke tiltag kan implementeres, som ikke rammer skævt?

Boligpriser fastsættes ud fra udbud af boliger og efterspørgslen efter dem. Et større udbud sænker prisen. Hvis efterspørgslen stiger, og antallet af boliger er konstant, presses prisen derimod op. En øget interesse for at bo i de større byer har derfor hævet priserne i disse.

Derudover er der hovedsageligt tre grunde til stigende boligpriser gennem de seneste år. Den første grund er en fastfrysning af boligskatten for år tilbage, så den ikke længere fulgte stigningen i boligprisen. Det bliver billigere at sidde i en bolig, for givet pris. Det hæver efterspørgslen efter boliger.

Den anden er, at rentefradraget gør det billigere at låne penge til et huskøb. Det vil også hæve efterspørgslen og dermed presse prisen op. Og endelig er den tredje grund, at afdragsfrie lån også har bidraget til stigende boligpriser gennem forøget efterspørgsel. De afdragsfrie lån er problematiske af andre årsager, men det vender jeg tilbage til.

Coronakrisen har ramt skævt
Tendensen til stigende boligpriser har vi set i årevis. Men hvor mange forventede, at pandemien ville sænke stigningen, er det modsatte sket. Noget tilsvarende ses i en del andre lande.

Det bekræfter, at krisen har ramt skævt. Hvor nogle har mistet beskæftigelse, har andre haft mulighed for arbejde hjemme med uændret indkomst. Og nogle har sågar vundet økonomisk på krisen.

For de hjemsendte med løn har der været rig mulighed for at mærke efter, om boligen var passende, eller om man ikke lige manglede et ekstra værelse til hjemmekontoret eller til børn i hjemmeskolen. Det var der en del, der syntes. Det har givet boligpriserne et ekstra skub opad. 

Er det et problem? Ja. Af flere årsager. Dels fordi det er svært for nogle at finde en bolig tæt på deres arbejde eller studier, dels fordi det skaber ulige muligheder, som blandt andet handler om held, og dels fordi befolkningen opdeler sig rent indkomstmæssigt.

Mindsker den sociale mobilitet
Boligghettoer har modtaget opmærksomhed i forhold til sociale problemer. Men der er et andet problem.

Mødet mellem forskellige indkomstgrupper sker sjældnere. Det mindsker følingen med, at forbrugsmuligheder er ulige fordelt, når vi ikke møder personer i forskellige indkomstgrupper på den lokale skole, på legepladsen eller i supermarkedet.

Udtalelser om vigtige politiske problemstillinger i medierne og på sociale platforme bliver sværere at forstå og acceptere, når vi ikke har prøvet at stå ansigt til ansigt med personen med en anden baggrund.

Tolerancen mindskes. Det udfordrer sammenhængskraften i økonomien, og debatten bliver mindre konstruktiv. Det bliver dem mod os. Hvad kan vi gøre?

Politiske justeringer kan sænke prisen
Det er svært at rykke voldsomt på udbuddet af boliger i de store byer. Men hvor det er muligt, er det en farbar vej til at begrænse boligprisernes stigning.

Alternativt kan veludbygget infrastruktur, som smidiggør en daglig transport over store afstande, sænke presset på boligefterspørgslen i byen. Andre tiltag, som gør mere landlige områder attraktive, er også en mulighed. 

Direkte politiske instrumenter er at justere på de nævnte tre størrelser, som har medvirket til at presse priserne op. En opjustering af skatterne, så de følger boligpriserne igen, en afskaffelse af rentefradraget og de afdragsfrie lån.

Disse justeringer vil sænke boligefterspørgslen og dermed prisen. Der er nogle gode takter i skattereformen, som skulle have været trådt i kraft, men desværre er udsat.

Nogen indvender, at afdragsfrie lån og rentefradrag hjælper flere, især unge, med at komme ind på boligmarkedet. Men det argument holder ikke.

Et dansk studie viser, at de afdragsfrie lån ikke har givet flere unge adgang til boligmarkedet. Et andet studie bekræfter, at heller ikke større rentefradrag har betydet, at flere har fået mulighed for at købe egen bolig. Studiet viser også, at en reduktion i rentefradraget sænker huspriserne.

Nybagte ejere kan blive hårdt ramt
Men der er et ulighedsmæssigt problem. De personer, som lige har købt til en høj pris og optaget et tilsvarende stort lån, bliver hårdt ramt, hvis priserne falder.

De risikerer, at værdien af lånet kommer til at overstige boligens værdi. Og her er de afdragsfrie lån ekstra problematiske. Ved afdragsfrie lån skrumper gælden ikke. Den bevarer sin størrelse – selv efter nogle år.

Med for eksempel 30-årige afdragsfrie lån vil indehavere af disse lån i en halv menneskealder være i risiko for pludselig at stå med en bolig, som har en lavere værdi end den optagne gæld. En politisk løsning kalder derfor på nogle overgangsordninger eller måske regler afstemt efter indkomst.

Min mor har intet ønske om at sælge sin bolig i Thy og flytte over til den yngste i København. Men for yngre generationer er det vigtigt at bibeholde muligheden for at bevæge sig mellem landsdele eller blot at skaffe en bolig i den by, hvor man er vokset op, hvor man studerer eller går på arbejde. 

debat@altinget.dk