Historisk polariseret boligmarked trækker Danmark mere skævt

Forskellen på det billigste og dyreste område i landet at købe sig et hus er mangedoblet på 30 år.

I 1992 var det så hot at bo i Hørsholm Kommune, at man her måtte betale landets højeste kvadratmeterpris på lidt over 12.000 kroner for et gennemsnitshus. I 2020 er Frederiksberg rykket op som landets dyreste kommune med en gennemsnitlig kvadratmeterpris for et familiehus på godt 55.000 kroner.

Både dengang som nu finder man de billigste huse i Lolland Kommune, hvor man – både dengang som nu – i gennemsnit må slippe omkring 4.000 kroner per kvadratmeter.

Dermed er forskellen på huspriserne gået fra at være tre gange så høj i landets dyreste kommune som i den billigste, til at man i dag skal måle afstanden med en faktor 13. Det viser en opgørelse over udviklingen i boligpriser, Altinget har lavet.

”Vi har store forskelle i et lille land. Spændet mellem de dyreste og de billigste områder er vokset, og er blevet ret dramatisk de seneste år,” siger Curt Lilliegreen, der er direktør ved Boligøkonomisk Videnscenter under Realdania.

Ifølge ham har det dog ind til nu være en ”boligfest for de få”, fordi store dele af Jylland og den øvrige provins ikke har mærket så meget til de seneste års kraftige stigninger, der hovedsageligt er et hovedstadsfænomen.

Knaphed på boliger skaber voldsomme stigninger
Mere konkret kan man i dag får en Villa ved Holeby på Lolland fra små 300.000 kroner, hvis man ikke lader dig skræmme af ejendomsmæglerens ord om, at boligen har behov for ”lidt opmærksomhed hist og her”.

Blandt de øvrige 19 huse, der ifølge Boliga.dk er til salg i området, er det dyreste køb en velfriseret stråtækt landejendom med godt 14 hektar jord til 2,5 millioner kroner.

Anderledes ser det ud, hvis man vender blikket bort fra landets aktuelt billigste postnummer og i stedet ser på de 17 huse, der er til salg i de absolut dyreste postnumre som København Ø og på Frederiksberg. Her koster et familiehus mellem 10 og 20 millioner kroner, mens prisen på de mere grandiose villaer først topper på den anden side af de 50.

Udvikling i huspriser fra 1992 - 2020

Gennemsnitlig handelspris opgjort i 1.000 kr. pr. kvm. (2020-priser)

Ifølge Curt Liliegreen er de gennemsnitlige boligpriser i København steget med en million kroner over de seneste tre år, mens de eksempelvis kun er steget med 60.000 kroner i Sydjylland.

Han understreger dog samtidig, at de områder med de mest ekstreme prisstigninger også er kendetegnet ved, at der er relativt få ejerboliger. Og at det derfor er en relativ lille andel af landets boligejere, der disse år oplever meget store værdistigninger.

”Der ligger kun lidt over 900 villaer i Frederiksberg, hvilket dæleme ikke er mange. Billedet er jo det samme i København. Her det er først og fremmest knapheden på byggegrunde – altså det begrænsede udbud af boliger – der gør, at priserne kan stige meget voldsomt,” siger Curt Liliegreen.

Samfundsudvikling med slagside
Det er dog ikke kun spændet mellem boligmarkedets absolutte yderpunkter, der er blevet større. Ser man på udviklingen på tværs af de ti dyreste og de ti billigste kommuner i de forskellige år, er billedet det samme, om end mindre kraftigt.

I 1992 var kvadratmeterprisen (opgjort som uvægtet gennemsnit) for de 10 dyreste kommuner på godt 10.500 kroner, hvilket var 2,5 gange så meget som prisen på tværs af de ti billigste kommuner.

I 2020 er forskellen mellem de 10 billigste og 10 dyreste kommuner ifølge Altingets opgørelse vokset til en faktor 6,3.

Skal man forstå den langsigtede udvikling med en voksende polarisering af boligmarkedet mellem land og by, center og udkant, hovedstad og landdistrikter, så er man nødt til at rette blikket mod en dybere samfundsmæssige udvikling.

Ifølge Curt Liliegreen er boligmarkedets geografiske udvikling på den lange bane først og fremmest drevet af den helt generelle omstilling af samfundsøkonomien fra at været produktionsbaseret til at blive drevet af videns- og servicefag.

Slagsiden ved den udvikling har Lollands borgmester, Holger Schou Rasmussen (S), kunnet følge fra første parket i sin kommune.

Den sociale geografi er forvandlet
”Lolland har i mange årtier har været et landbrugs- og produktionsområde. Specielt i landbruget er antallet af arbejdspladser raslet ned, og det betyder, at en stor del af husene i særligt landdistrikterne ikke kan afsættes, selv om de ofte er udmærkede huse,” siger han.

Holger Schou Rasmussen oplevelse er samtidig, at boligmarkedet ikke blot er et produkt af skævhederne i den generelle, samfundsmæssige udvikling. Boligmarkedets dynamikker er med til at understøtte og forstærke den udvikling.

”Når man ikke kan være sikker på, at man kan få solgt sit hus igen, så er der jo mange, der ikke tør investere i noget her. Samtidig har vi længe haft en stor social indflytning af borgere fra hovedstaden,” siger Holger Schou Rasmussen.

Samme billede sidder Egon Noe, der er professor ved Center for Landdistriktsforskning ved Syddansk Universitet, med. Ifølge centerets forskning er udviklingen på boligmarkedet med til at forstærke en social opdeling på tværs af Danmark.

”Det har både økonomiske konsekvenser ved, at der sker en enorm geografisk omfordeling af kapital. Og så har det en social dimension, fordi det skubber på den kæmpe segregeringsproces, der sker mellem forskellige områder i landet,” siger Egon Noe.

Færre indbygger er en "giftig" udvikling
Når først en befolkningstilbagegang har sat ind, så er et område med Curt Lilliegreens ord kommet ind på en særdeles ”giftig” udviklingsvej.

Ofte vil det gå hånd i hånd med en endnu kraftigere ændring i alderssammensætningen blandt borgerne i de stagnerende områder.

De ældre bliver tilbage, mens en stor del af de unge børnefamilier, som netop står for fornyelsen på boligmarkedet, er forsvundet. Det giver sig udslag i stigende ”tomgangsrate” på boligmarked, som så igen kan gøre det endnu mindre attraktivt at investere sine boligpenge her.

”Når boligmarkedet nogle steder bliver ramt af bivirkningerne ved den store omstilling mod et urbaniseret servicesamfund, så virker det tilbage igen, og der opstår en ond cirkel,” siger Curt Liliegreen.

Mens ejerboligerne på Frederiksberg og i København også lå i den dyre ende i starten af 1990’erne, så var det dog ikke afvigelser i forhold til resten af landet, som tåler sammenligning med situationen i dag.

Overborgmester: Succeshistorien har en pris
Her er den sociale udvikling sket med modsat fortegn, hvor 1990’ernes byfornyelse har været med til at gøre hovedstaden attraktiv for også højt lønnede borgere. Eksperterne taler om en såkaldt gentrificering, hvor de lavtuddannede og lavtlønnede stille og roligt er blevet skubbet ud af byen.

Københavns overborgmester Lars Weiss (S), ser dog først og fremmest udviklingen som en succeshistorie.

"København har på mange måder undergået en fantastisk udvikling de sidste 30 år. Fra en fattig, nedslidt og forurenet by til den grønne og levende storby, vi har i dag. Hvor mange har lyst til at bo og se deres børn vokse op," skriver han i en mail til Altinget.

Han er dog også helt på det rene med, at den succes "kommer med en pris". Nemlig højere boligpriser.

På Frederiksberg har borgmester Simon Aggesen (K) gjort sig bemærket ved at have tjent adskillige millioner kroner på få år gennem nogle spektakulære ejendomshandler.

Han er imidlertid ikke vendt tilbage på Altingets henvendelse i forhold til, om han finder den generelle udvikling, som han har nydt godt af, uproblematisk.

Storbyernes "absolut største" udfordring
Det er det ikke, hvis man spørger Københavns overborgmester, Lars Weiss (S).

"I min optik er boligprisernes himmelflugt en af de absolut største udfordringer, vi står overfor i de større byer, også i København. Det kan resultere i, at dele af befolkningen ikke kan få et ben til jorden på boligmarkedet og i sidste ende bliver presset ud af byen," skriver Lars Weiss i sin mail til Altinget.

Hans vej til at dæmpe boligprisernes "himmelflugt" går gennem flere boliger, herunder ikke mindst almene.

"Vi har et mål om, at der skal bygges 60.000 boliger de næste 10 år. En fjerdedel af alle nybyggede boliger skal være almene – med en husleje, som er til at betale med almindelige indkomster," skriver Lars Weiss.

Den onde cirkel forstærkes yderligere af, at man uden for de store byer kun vil få mindre eller slet ingen kapitalgevinster på sin bolig. Og derfor vil mange betænke sig en gang eller to, inden de flytter væk fra storbyerne og stiger af boligmarkedet her.

”Dem, der har kapital til at købe noget, vil ofte være dem, der har boet i et vækstområde. Og selv om de kunne have lyst til at flytte ud, så risikerer de jo at gå glip af yderligere formuegevinster, hvis de forlader byerne,” siger Egon Noe, fra Center for Landdistriktsforskning.

Dobbelt urbanisering, rammer dobbelt hårdt
Han peger på, at urbanisering ikke udelukkende handler om udviklingen centreret omkring de største byer. Også mere lokalt er der sket en centralisering og urbanisering, hvor det går frem i de mellemstore provinsbyer, men tilbage i landdistrikterne.

Den udvikling er en del af hverdagen for Lollands borgmester.

”Der er nogle steder i de centrale byer, hvor kvadratmeterprisen er relativ høj. Jeg bor selv et af de steder, hvor priserne faktisk er steget siden finanskrisen. Men lige så snart man kommer få kilometer uden for kommunens to største byer, så ændrer billedet sig dramatisk,” siger Holger Schou Rasmussen.

Det aktuelle boligmarked er væsentligt mere polariseret end selv på højdepunktet af boligboblen frem mod finanskrisen.

I 2008 nåede forskellen på den dyreste og billigste kommune op på en faktor otte. Når situationen i dag er endnu mere markant, skyldes det ikke blot, at priserne i hovedstaden har overgået niveauet forud for finanskrisen.

Men også at huspriserne i godt hver tredje kommune fortsat ligger 20 procent lavere i dag end på toppunktet lige før krisen. I årrækken op mod finanskrisen var prisstigninger i højere grad et landsdækkende fænomen, end det er tilfældet nu.

Selvforstærkende skævvridning giver bobletendenser
Ifølge Egon Noe dækker en del af den udvikling også over, at det først og fremmest er i områder længere væk fra de store byer, at man for alvor kan mærke de opstramninger af realkreditsektoren, der er gennemført i kølvandet på finanskrisen.

I mange landdistrikter betyder områdets svagere prisudvikling, at det er sværere at optage et realkreditlån end i områder med en kraftigere prisudvikling. Og kombineret med kapitalens tendens til at samle sig der, hvor der er mest vækst, er det med til at skabe yderligere afstand mellem land og by.

”Der er nogle stærke selvforstærkende effekter, som også kan give de her bobleagtige effekter. Og set fra landdistrikternes synsvinkel, så er det en skævvridning, som er meget svær at kæmpe imod,” siger Egon Noe.

Og mens begrebet ’teknisk insolvens’ er ved at gå i glemmebogen i hovedstaden, så fylder det fortsat på Lolland.

”Uden for kommunens to største byer  er der rigtig mange, som er gældsfanget. Specielt dem der har købt i 00’erne op til finanskrisen, og som nok aldrig kan få prisen igen for det hus,” siger Holger Schou Rasmussen.

kim@altinget.dk