Nødvendigt at lempe udlejningsregler for private boligejere

Jan Schøtt-Petersen
Formand, Danske Boligadvokater

Antallet af private boligudlejere er støt stigende pga. det fastfrosne boligmarked. Ganske almindelige boligejere vælger at udleje deres bolig i håb om, at fremtiden vil bringe mere gunstige forhold for salg. Men alt for mange kommer i karambolage med lejeloven.

Hvor lejeloven sikrer lejer en vis grundliggende beskyttelse, er det slet ikke i samme grad tilfældet for udlejer. Selvom man som privat udlejer ikke har nogen intentioner om at snyde eller udnytte sin lejer, så er lovgivningen udformet for at beskytte lejeren. Den retshjælpsforsikring, man normalt har som privatperson, er ikke længere gældende, fordi man som udlejer betragtes som erhvervsdrivende.

Et ekko fra en svunden tid
Man kan ikke fortænke private boligudlejere i at tro, at en lejekontrakt er gældende, når både udlejer og lejer frivilligt har skrevet under. Men lejeretten i Danmark er et ekko fra en svunden tid.

Fra en tid, hvor den ufaglærte landbefolkning valgfartede til den voksende industri i byerne, hvor de faldt i kløerne på pengegriske boligudlejere. Ledige boliger blev en mangelvare - og dermed en spekulationsvare. Det førte med rette til loven om midlertidig regulering af boligforholdene, vedtaget i 1939.

Den gælder stadig, og selvom den i hovedsagen omhandler større boligejendomme har den også afsmittende effekt på udlejning af ejerboliger.

Det er de private udlejere, der skal hjælpes
Den aktuelle krise på boligmarkedet er en finans-, kredit- og afsætningskrise. Det er derfor i Danmark snarere den omvendte situation, der er gældende. I dag er det de private boligudlejere, der har behov for hjælp.

Hvor enhver anden lovgivning ændrer sig i takt med samfundets udvikling, forholder det sig anderledes på netop lejelovgivningen. Regeringen burde overveje, om ikke en lempelse af udlejningsreglerne for private boligejere kunne være et bidrag til fremme af mobiliteten og optøning af det fastfrosne boligmarked.

Konkrete forslag
Man kunne indføre et regelsæt om ejerboligudlejning med forenklede regler, højere grad af aftalefrihed, udvidet opsigelsesadgang og en sikker lejefastsættelse. En række bestemmelser, som i dag er ufravigeligt til gunst for lejer, kunne således gøres deklaratoriske. Udlejer kunne indrømme en kortere opsigelsesadgang til gennemførelse af et salg af ejendommen, og hvad angår lejefastsættelsen kunne det f.eks bestemmes, at ingen af parterne i lejeperioden eller i de to første år skal kunne forlange den aftalte tid reguleret - hverken i opad- eller nedadgående retning.

Reglerne skulle alene kunne benyttes af én, som vil udleje et enfamilieshus eller en lejlighed, som han hidtil har benyttet som bolig for sig selv og sin hustand.

Ikke en erhvervsdrivende
En lempelse af private boligejeres vilkår i lejelovgivningen kan efter sin natur forekomme konkurrencevridende på det private boligmarked, men man bør huske på, at denne udlejer netop ikke er erhvervsdrivende.

Han er forbrugerudlejer og bør derfor have en form for særlig beskyttelse i lejeloven. Man kan jo diskutere, hvorvidt boligudlejer, såfremt han/hun gør brug af denne lempelse, må tage til takke med en mindre betaling end ellers, fordi udlejningsobjektet med ringere beskyttelse er mindre værd end en ejendom med fuld lejerbeskyttelse. Det kan man overveje at imødegå ved at gøre det valgfrit, om man vil benytte de fleksible regler eller de mere beskyttende standardregler.

Ren russisk roulette
Som reglerne er nu, er boligudlejning for privatpersoner et spil russisk roulette. En hjælpende hånd til de nødstedte boligejere vil ikke alene give flere boligejere mod på at udleje deres ekstra bolig, det vil også forhindre en ny bølge af tvangsauktioner.

Det kan gøre en afgørende forskel på, om boligejeren kan flytte sig til nye job, og om han kan få belånt en ny bolig. Et nyt velfungerende udlejningsmarked for ejerboliger kan medvirke til løsning af de alvorlige problemer, som har tårnet sig op for helt almindelige danskere.

Tiden er imidlertid ikke til lange overvejelser i kloge udvalg. Der skal handles hurtigt.

debat@altinget.dk