Lejerne: Spekulationsmoderniseringer ødelægger boligmarkedet

Af Jesper Larsen 

Cheføkonom, Lejernes LO

Hvert år spekulationsmoderniseres (spekulation bruges ikke her som et skældsord, men som den legitime ret enhver investor har til at søge at maksimere sit udbytte) ifølge Boligministeriet mere end 2000 privatejede udlejningslejligheder såkaldt gennemgribende (dvs. med forbedringer, der koster over 241.506 kr. pr. lejlighed eller 2.112 kr. pr. m2 (2012 grænsebeløb)).

LLO mener, at antallet snarere er det dobbelte. Moderniseringerne sker, hver gang en lejlighed bliver ledig og skal genudlejes. Moderniseringerne sker ikke for lejerens skyld, men for at tjene mere på ejendommen.

Det kaldes mellem fagfolk at udvikle ejendommens potentiale. Hvis det var lejerens interesser, som den private udlejer ville tjene, så spurgte man høfligst lejeren, om lejeren var interesseret i at få sin lejlighed moderniseret. Så kunne lejeren vælge frit, om man ville betale udlejeren for at modernisere, eller om man selv løbende i lejeperioden ville modernisere lejligheden.

I takt med sin økonomi
Fordelen ved sidstnævnte ville være, at man var fri for at betale udlejer en meget høj leje, som er resultatet, hvis udlejer moderniserer. Hvis lejeren selv moderniserer løbende, kan lejeren gøre det i takt med udviklingen i sin egen økonomi og få en godtgørelse ved fraflytning, få skattefradrag (boligjobfradrag) for moderniseringen, og man ville kunne hygge sig i Bauhaus sammen med tusindvis af boligejere og andelshavere, som udnytter værdien af eget eller andres arbejde.

Selvfølgelig skal det gøres ansvarligt, og selvfølgelig skal udlejeren kunne kontrollere dette.

Afviser Ejendomsforeningen Danmark
Nu er LLO ikke i maskinstormerne. Der skal ske en løbende forbedring af boligstandarden. Den grundlæggende forbedring er sket, og det, der mangler, skal ske via den offentligt støttede byfornyelse. Enkeltmoderniseringerne bør kun ske efter brugerens (lejerens) frie valg og ønske.

Det er jo ikke, som dir. Torben Christensen (TC), Ejendomsforeningen Danmark, beskriver i sit indlæg i Altinget | Bolig om en sag, der handler om, at "Man tager en utidssvarende lejlighed med et køkken fra 1927, et toilet på knap 2 m2 og en lang gang, der fører til nogle små værelser og ændrer den til en moderne og nutidig bolig. Med nyt badeværelse, et tidssvarende køkken med alle hvidevarer og en effektiv udnyttelse af pladsen. Man udskifter de elektriske installationer: Ud med gamle stofledninger, bakelitkontakter og en stikkontakt i hvert rum. Så kan både komfuret, elkedlen og mikroovnen nemlig være tændt på samme tid."

Uanstændig fordrejning
Dette er en uanstændig fordrejning af virkeligheden. Ved langt de fleste moderniseringer ved genudlejning drejer det sig om udmærkede lejligheder med eget køkken og toilet/bad.

De fleste moderniseringer er sket i pensionskasseejede ejendomme (de var de første, som opdagede fidusen), så det er ejendomme med alle installationer og mange med fjernvarme. Her fjernede man udmærkede ældre køkkener (fx med et gammelt Vordingborg- eller snedkerkøkken), og toilettet med stiftmosaik blev brækket ned og erstattet med fliser på gulvet, indmuret spejl og el samt forsænket loft med lysdæmpning.

Køkkenet fik nye elementer og masser af hårde hvidevarer, for forbedringerne skulle med vold og magt over grænsen, så lejen kunne sættes mere frit ved genudlejning. Det var ikke uetisk af pensionskasserne, men en pligt til at maksimere indtjeningen.

Det har tusindvis af medlemmer erfaret, når de troede, at den interne venteliste gav adgang til en betalelig lejebolig, men i stedet i dag må betale en fordoblet leje på ca. 8.000 kr. om måneden incl. varme og forbrug for en 85 m2 lejlighed.

Boligpolitisk bommert
Selv når vi tager fat i de rigtig gamle udlejningsejendomme, så har lejeren eller udlejer for længst moderniseret køkken og toilet.

Modernisering ved genudlejning er ikke bare et problem for lejeren, det er en boligpolitisk bommert. Moderniseringerne er en barriere for senere energirenoveringer, fordi de presser lejen så højt op, at der ikke er plads til, at lejeren kan betale for energiforbedringer af ejendommen.

De er en barriere for byudvikling, fordi boligerne låses i en utidssvarende lejlighedsstruktur, de fjerner betalelige boliger, som lavindkomsterne har brug for, og de fremmer spekulation i udlejningsejendommes og andelsboligforeningers priser. Men de er gode for ejendomsspekulanterne.

Siden 1997, hvor moderniseringerne efter en lejeretlig udvikling blev til lov, men kun ved gennemgribende moderniseringer, er priserne på de større privatejede udlejningsejendomme steget med 350 procent eller 16,8 procent hvert år. Værsgo.

debat@altinget.dk