Det lysner for boligmarkedet

Af Troels Theill Eriksen
Cheføkonom, Dansk Ejendomsmæglerforening

Det danske boligmarked er fortsat i gang med at tilpasse sig efter en årrække, hvor det gik meget stærkt, gødet af stigende beskæftigelse, lave renter, lempelig adgang til kredit og stor fremtidstro. Det er nu mere end seks år siden, opgangen bremsede op i København i kølvandet på rentestigninger og byggeboom.

I dag er renterne endnu lavere, men beskæftigelsen stiger ikke. Adgangen til kredit er mere restriktiv, og fremtidstroen er ikke så udtalt. De seneste nøgletal for udvikling på boligmarkedet peger på en stabil prisudvikling, men en handelsaktivitet, som fortsat har en del tilbage at ønske.

Udviklingen i beskæftigelsen afhænger i høj grad af de internationale konjunkturer for et lille åbent land som Danmark. Men naturligvis også af den økonomiske politik. Og en væsentlig motor for beskæftigelsesfremgang er en gunstig udvikling på boligmarkedet.

Når det går fremad i økonomien, er der mange faktorer, der går hånd i hånd og forstærker fremgangen. Optimismen trives, der tages flere chancer og forbruges mere. På samme måde går mange faktorer hånd i hånd i negativ retning, når der er lavkonjunktur.

Et pletskud i lovgivningen om de særligt dækkende obligationer (SDO'er), der blev indført i 2007, var, at man lykkeligvis holdt fast i den såkaldte pari-regel, som giver mulighed for at indløse mange realkreditlån til kurs 100. Havde man ikke holdt fast i denne regel, ville mange boligejere i dag sidde med både højere gæld og til højere renter, hvilket ville have forstærket krisen yderligere.

Forstærket lavkonjunktur
Men samtidig fik vi med SDO-lovgivningen også et element, der forstærker lavkonjunkturen, og som er med til at trække tilpasningen på boligmarkedet ud. Det skyldes, at SDO-lovgivningen tilsiger, at der skal skaffes ekstra kapital, når boligpriserne falder.

Det er ikke småpenge, men et trecifret milliardbeløb, der skal skaffes, og det er en af de væsentlige forklaringer på de forhøjede bidragssatser og bankrenter, vi ser for tiden. Havde man holdt fast i de klassiske realkreditobligationer, som historisk har været bund solide, havde man ikke skullet skaffe det trecifrede milliardbeløb.

Det har da også betydet, at de klassiske realkreditobligationer er kommet lidt på banen igen. Og de har potentiale til for alvor at få en renæssance. Der er særligt muligheder i nyudstedelser, men hvis det skal batte, skal status for de eksisterende obligationer ændres - så er der nogle investorer, der skal tages med på råd, men det er bestemt ikke sikkert, at det er en umulig mission.

Store forskelle mellem land og by
Set med boligmarkedets briller falder det i øjnene, at der er stor forskel på land og by. Realkreditinstitutter og banker er langsigtede forretninger, som naturligvis skal tjene på deres udlån. Det betyder, at boliger, som vurderes at være svære at sælge, ikke er attraktive at låne ud til.

Forhåbentlig bliver kreditpolitikken ikke for firkantet. I de områder, hvor man er usikker på gensalgsværdien, kan man overveje at belåne eksempelvis 50 procent af ejendommens salgsværdi samt stille krav om, at man skal afdrage. Og denne type lån skal naturligvis kun ydes til personer, der har en god økonomi.

Kigger vi fremad, er det positive tegn for boligmarkedet, at store banker og realkreditinstitutter begynder at sende fornuftige regnskaber på gaden igen - selv inden de seneste bidragsforhøjelser er slået igennem. Det peger heldigvis på, at de for alvor er ved at polstre sig og leve op til skærpet tilsyn og nye regler. Vi har tidligere i historien set, at bidragssatserne blev hævet i en krisetid for at blive sænket igen, når tingene gik bedre. Vi har forhåbentlig set toppen og kan se bedre tider for både boligmarkedet og dansk økonomi, når vi skuer i horisonten.

debat@altinget.dk