Dansk Byggeri: Fremtidssikring af de almene boliger

Af Maria Schougaard Berntsen
Økonomisk konsulent, Dansk Byggeri

Den nye minister for boligområdet kan vælge frit mellem mange udfordringer at bruge tiden på. Der er nok at gøre. Men hvis man skal pege på ét særligt vigtigt område, er det at skabe bedre rammer for den almene boligsektor.

En femtedel af boligmassen er almen, og over 1 million mennesker bor i det almene boligbyggeri. De almene boliger spiller en helt central rolle i at sikre, at der er boliger til alle. Både hvor de bor, og hvor de flytter hen. Men den almene sektor bøvler med snærende bånd, der gør, at den ikke kan agere optimalt.

Giv kommunerne friere tøjler
I byerne betyder den stigende efterspørgsel efter boliger, at der bygges for lidt. Det presser priserne op og gør det sværere for almindelige lønmodtagere at få råd til en bolig af tidssvarende og ordentlig kvalitet. Her er de almene boligselskaber en aktiv medspiller i, at antallet af boliger øges, og at der er boliger til alle og ikke kun de rigeste.

For at understøtte det nødvendige niveau i nybyggeriet bør det kommunale grundkapitalindskud sættes ned til 7 procent af anskaffelsessummen mod de nuværende 10 procent. Dette lavere niveau har man tidligere ligget på, og det virkede. Der blev bygget mere, når de finansielle tommelskruer på kommunerne blev løsnet. Og hvis kommunerne får mulighed for at låne til grundkapitalen agerer de langsigtet og fornuftigt.

Renoveringsprojekter skal gennemføres
Men det er ikke nok kun at se på de nye boliger, der skal bygges. Der står allerede mange almene boliger rundt om i landet, og også i disse boliger skal vi sikre, at boligvelfærden opretholdes.

De nødvendige renoveringer skal der være råd til, hvis vi vil opretholde de almene boliger som et attraktivt tilbud for den helt almindelige familie. Alt for ofte bliver de almene boligforeninger tvunget til at skære i renoveringsprojekter, som fagkundskaben har vurderet, er totaløkonomisk fornuftige investeringer.

Det skyldes, at Landsbyggefondens renoveringsramme er for lille og behovet for stort. Alt for ofte er det de energieffektive løsninger i form af hulmursisolering, ventilation eller bremsning af kuldebroer de første elementer, der ryger af tegnebrættet. Indeklimaeffekterne af en kuldebro er noget sværere at kommunikere til beboerne end et nyt køkken. Man taler ligefrem om ”stem-ja-køkkener”, der får afdelingen til at vedtage et renoveringsprojekt, der sagtens kan mangle efterisolering.

Bedre muligheder for nedrivninger
Nogle almene boliger har så stort et renoveringsbehov, at de ikke længere er tidssvarende og vil kræve en omfattende og dyr renovering, hvis de skal bringes op på et moderne niveau. Her er nedrivning mere hensigtsmæssig for herefter at bygge nye hjem, der lever op til nutidens kvalitetskrav og energistandarder.

Men som reglerne er nu, skal pengene til renovering findes via Landsbyggefonden, mens kommunen skal til lommerne, hvis der skal bygges nyt. Der er vandtætte skotter mellem de to pengekasser, og det fordrejer boligforeningens muligheder for at træffe den rette beslutning.

Det betyder, at boligkvaliteten i den almene sektor på sigt kommer til at halte bagud. Derfor bør Landsbyggefonden få mulighed for at give støtte til nedrivning både med henblik på at rive ned og bygge nyt de steder, hvor der er behov for boligerne og med henblik på at reducere antallet af boliger i de yderområder, der er plaget af kraftigt faldende befolkningsudvikling også fremadrettet.

debat@altinget.dk