Boligøkonom: Realkreditten har altid taget højde for vandets appetit på boligerne

I Danmark er kystlinjen mere 8.000 kilometer lang.

Sådan har det været i mange år, kan man vist godt sige, og dermed også været en realitet i de godt 200 år, hvor den danske realkreditmodel har fungeret, og hvor der har fundet udlån til de danske boligejere sted.

Strukturændringer har altid påvirket boligmarkedet og dermed også udlånet. Tænk på overgangen fra landbrug til industrisamfund eller accelerationen i vores koncentration af beboelsen i og omkring landets større byer især i Hovedstadsområdet.

Det er løbende afspejlet i udlånet, og i de vurderinger, som institutterne laver af de kunder, der gerne vil optage lån. Det har også på godt og ondt påvirket danske familier.

Familier, som tilfældigvis valgte at låne til at købe hus i et område, som over tid blev præget af fraflytning, har oplevet faldende værdi af deres hus, mens familier andre steder i landet har oplevet store stigninger i boligens værdi.

Klimakonsekvenser for boligfamilier

I de senere år har familier med huse nær en af de mange kilometer dansk kystlinje oplevet, at deres kældre og hele boliger er blevet oversvømmet – og minder i form af arvestykker og børnenes kreationer, som tilfældigvis lå i kælderen, er måske gået tabt.

Oversvømmelser påvirker livet for den enkelte familie, når det sker, men også den dag, hvor de måske ønsker at sælge huset.

Ændringer i klimaet fører til hyppigere oversvømmelser som følge af stormfloder, og samtidig ventes havniveauet at stige, hvilket også vil føje nye beboede områder langs kysterne til listen over oversvømmelsestruede haver og kældre.

I dag vurderer Stormrådet, at 0,9 til 1,2 procent af enfamiliehuse er udsatte for oversvømmelse, mens det om 50 år vil være omtrent det dobbelte, altså 1,8 procent til 2,4 procent.

Der er i dag knap 1,6 millioner beboede enfamiliehuse i Danmark, og stigningen svarer derfor til 14.000 til 19.000 flere parcel- og rækkehuse, som vil være i fare for oversvømmelse. Risikoen fra oversvømmelser trækker prisen på huset ned, og kan i nogle tilfælde gøre huset meget svært at sælge.

Det er mange familiers boliger, men det er også vigtigt at holde fast i proportionerne. Helt objektivt set, så er de knap 20.000 flere parcel- og rækkehuse, der kommer i risiko for oversvømmelse, et forholdsvist begrænset antal.

Klimarisici er på boligdagsorden

Klimapåvirkninger, herunder risiko for oversvømmelser, stormflod eller erosion, indgår allerede i dag helt konkret i realkreditinstitutternes vurderinger af både privat- og erhvervsejendommes værdi – og det har de i stort omfang altid gjort.

Der vil i dag alt andet lige altid være en afspejling i markedsprisen på en klimaudsat ejendom med risiko for skade. Rundt om i Danmark arbejder dygtige, lokale vurderingsfolk med at lave de vurderinger, som ligger bag udlånet.

{{toplink}}

Det er specialister, som kender deres lokalområder, og spørger man dem, er forskellige lokale problemer med alt fra sandklitter, som falder i havet, forurening eller oversvømmelser noget, som de er vant til at tage højde for i deres vurderinger.

Det er en styrke at kunne tage højde for klimapåvirkninger, og jo flere boliger, som i fremtiden vil blive udsat for for eksempel oversvømmelse, desto vigtigere vil denne opgave være.

Institutterne har allerede styr på de mere udsatte områder, og opgaven består i dag af at implementere og dosere risici i de områder, som endnu ikke oplever problemer med oversvømmelse. Den store udfordring er, at det måske først er om ti eller 40 år, at problemet reelt opstår.

Tag højde for fremtidens risici

Det er svært i dag at tage højde for potentiel risiko langt ude i fremtiden, men det betyder ikke, at man ikke skal forsøge at bruge ny viden om trusler fra oversvømmelser i fremtiden på en mere systematisk måde.

Ny data og forskning med prognoser om risici vil sandsynligvis komme til at betyde mere for både vurderinger af værdien af boliger tæt på vand, og kreditvurderinger af de, som ønsker at købe bolig der.

Prisen skal afstemmes med boligens risiko for eksempelvis oversvømmelse, og køberne bør kende til risikoen. Men billedet kan også ændre sig på ti eller 20 år.

Planer om kystsikring, diger eller andet, som kan ændre risikoen for oversvømmelse i et område, vil fortsat løbende ændre billedet, og det kan også være til det bedre i et område.

Det er en vigtig dagsorden, og som ved så meget andet er det vigtigt hverken at gøre for meget for tidligt eller for lidt for sent.

{{toplink}}

debat@altinget.dk