Usaglig andelsdebat

Af Jan Hansen
Direktør, ABF 

På nær de seneste 6-7 år er handelsomkostningerne ved køb og salg af andelsbolig blevet holdt på et minimalt niveau. Udgifter i størrelsesordenen under kr. 5.000 ved salg af andelsbolig var helt almindelige; primært fordi et salg af andelsbolig ikke krævede brug af en ejendomsmægler. Det var enkelt og nemt at finde købere til andelsboliger. Det faktum har altid været en torn i øjet på mæglerne, og så langt jeg kan huske tilbage, har mæglerne ønsket at ophæve maksimalprisbestemmelsen, da mæglerne opfatter den som en trussel mod deres forretningsområde.  

Nu har mæglerne rent faktisk gjort deres indtog på andelsboligmarkedet de seneste 6-7 år. Primært fordi markedspriserne mange steder i landet har ligget under maksimalprisen, og andelshavere, der har ønsket at sælge deres bolig, har været usikre på udbudsprisen og har derfor henvendt sig til en mægler. Mæglerne har naturligvis kastet sig over området, og salget af andelsboliger har utvivlsomt også været med til at redde en del mæglerbutikker fra lukning. Som ventet har mæglernes indtog fået transaktionsomkostningerne til at eksplodere fra kr. 5.000 til kr. 60-100.000. Salærer i den størrelsesorden finder jeg helt urimelige, og behovet for alternativer til mæglersalg er større end nogensinde.

Mæglerne har fået smag for andelsboliger, og nu handler det om at fastholde et lukrativt forretningsområde, og i den forbindelse er maksimalpriser en trussel. Men i stedet for at melde åbent ud, at man ønsker at afskaffe maksimalpriser for at fremtidssikre et forretningsområde, så argumenterer Venstre og DE med en stribe af usaglige argumenter.

Blot en maksimalpris
Senest har mæglernes forlængede arm på Christiansborg, Venstres boligpolitiske ordfører Louise Schack Elholm, i et debatindlæg her på Altinget.dk argumenteret for at ophæve maksimalpriserne på andelsboliger. F.eks. mener hun, at det er nemmere at fastsætte prisen på en andelsbolig i et frit marked. Intet er mere forkert. Det bliver hverken nemmere eller sværere, for allerede i dag sælges et stort antal andelsboliger til markedspriser - uanset at vi stadig har maksimalpriser. Markedspriserne ligger blot under maksimalprisen.

Maksimalprisen har aldrig været udtryk for, hvad en andelsbolig nødvendigvis bør koste. Det er, som navnet siger, blot en maksimalpris. En ejerbolig er vel heller ikke mere værd, end køber er villig til at betale uanset, at ejendomsvurderingen angiver en anden pris.

Maksimalprisen har alene betydning i den situation, hvor markedet er villigt til at betale mere for en andelsbolig, mere end maksimalprisbestemmelsen giver mulighed for. Og der er gode grunde til at have en maksimalpris i den situation.

Maksimalprisen fastsættes i de fleste foreninger med baggrund i den offentlige ejendomsvurdering eller i en valuarvurdering; dvs. med udgangspunkt i handelsværdien for private udlejningsejendomme.  Netop handelsværdien, som udlejningsejendom, er den pris, som andelshaverne oprindeligt fik mulighed for at erhverve ejendommen til på andelsbasis og ofte i kraft af en forkøbsret.

Penge under bordet
Politikerne har ønsket et varieret boligmarked, som inkluderer andelsboliger ved at give lejere forkøbsret via lejelovens tilbudsregler. Det ville naturligvis ikke kunne lade sig gøre, hvis en andelshaver i en nystiftet andelsboligforening dagen efter købet sælger boligen igen og opnår en betydelig fortjeneste.

Et regelmæssigt fremført argument mod maksimalpriser har været problemer med "penge under bordet", når markedet har været villigt til at betale mere end maksimalprisen. Nu bliver et argument jo ikke mere rigtigt ved blot regelmæssigt at blive trukket frem.

En undersøgelse foretaget af Erhvervs- og Byggestyrelsen i 2006 afkræfter da også påstanden om, at et stort antal andelsbolighandler sker med "sorte penge". Trods den viden forhindrer det hverken DE eller Venstres ordfører i fortsat at fremføre det som argument mod maksimalpriser. Det er ikke saglig debat.

debat@altinget.dk