Rådgiver: Almene boligkrav er ikke ekspropriation!

Af Søren Peter Hvidegaard Jensen
Rådgiver, SPJrådgivning og formand for Byggesocietetets Boligudvalg

Regeringen vil udfase muligheden for, at en kommune i en lokalplan kan stille krav om, at op til 25 pct. af boligmassen skal være almene boliger. Liberal Alliance har meddelt, at de støtter regeringen i udfasningen, og senest har også Dansk Folkeparti meddelt, at de støtter.

DF’s boligordfører Merete Dea Larsen finder muligheden for at stille krav om almene boliger for restriktiv. Hun mener, at man tvinger private til at afsætte plads til almene boliger, og at det dermed ligner ekspropriation. Det bryder hun og DF sig ikke om.

At de ikke bryder sig om det kan jeg godt forstå – hvis der vel at mærke er tale om noget, der ligner ekspropriation.

Men – det er helt forkert at sammenligne kravet med en ekspropriation!

Lokalplaner sætter rammerne
Muligheden for at kræve en andel almene boliger er kun ét blandt en lang række bestemmelser og krav, som indgår i en lokalplan og som kan påvirke grundejerens dispositionsmuligheder.

De overordnede rammer for udarbejdelse af lokalplaner fastsætter den enkelte kommune i en kommuneplan. Efter planloven indgår en række punkter i kommuneplanen. Det gælder blandt andet fordelingen af bebyggelsen efter art og anvendelsesformål, bebyggelsesforhold, forsyningen med offentlig og privat service, områder til butiksformål samt institutioner og tekniske anlæg.

For det enkelte område udarbejdes der så en lokalplan, som skal igennem en omfattende høringsproces, inden den kan godkendes af kommunalbestyrelsen.

Planloven nævner 25 punkter med bestemmelser, der indgår i lokalplanen. Det er bestemmelser blandt andet om områdets anvendelse, for eksempel at arealer forbeholdes til offentlige formål, ejendommes størrelse og afgrænsning, bebyggelsers beliggenhed på grundene, anvendelse af de enkelte bygninger, udformning og anvendelse af ubebyggede arealer, bevaring af eksisterende bebyggelse og så også kravet om, at op til 25 pct. af boligmassen skal være almene boliger.

Adskillige muligheder for indskrænkning
Kommunen kan i lokalplanen bestemme, i hvilken udstrækning et givet område skal bestå af boliger og/eller erhverv, og det er efter min bedste overbevisning mindst lige så indskrænkende over for grundejeren som kravet om almene boliger. For eksempel kan det udmønte sig i, at man i kommune- og lokalplan har udlagt et område til boliger, men har bestemt, at eksempelvis 25 pct. af det bebyggede areal skal være erhverv, for eksempel butikker placeret i stueetagen.

Bebyggelsesprocenten indebærer også en begrænsning af grundejers dispositionsret. Den fastsætter en maksimal udnyttelsesgrad af grunden ved, at bebyggelsesprocenten sætter et loft for, hvor meget en grundejer må bygge på grunden.

Så kravet om en andel almene boliger er hverken mere eller mindre restriktivt eller indskrænkende end en lang række andre bestemmelser i lokalplaner.

Ikke tale om ekspropriation
At tale om ekspropriationslignende tilstande er forfejlet. Grunden eksproprieres ikke af kommunen til andre formål i kraft af kravet om en andel almene boliger eller for den sags skyld krav om en andel erhverv. Der er til gengæld tale om, at det pålægges grundejeren at disponere grunden inden for bestemte rammer.

Man kan selvfølgelig diskutere, om det er for omfattende bestemmelser, der generelt indgår i planloven og dermed i kommune- og lokalplaner. Det er en relevant diskussion!

Men formålet med planloven er rigtigt, nemlig at ”Loven skal sikre, at den sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealanvendelsen og medvirker til at værne landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets livsvilkår og for bevarelsen af dyre- og plantelivet”.

Set i det lys giver muligheden for at stille krav om en andel almene boliger mening og er fornuftigt. Muligheden blev indsat i planloven i 2015 netop for at bidrage til at skabe og udvikle bæredygtige byer og byområder.

Formålet med bestemmelsen er at bidrage til at modvirke isolerede byområder og sociale problemer ved at skabe rum for, at alle befolkningsgrupper kan bo i byen. Det forudsætter, at der også er boliger på et prisniveau, hvor familier og enlige, der ikke har mulighed for at købe en ejerbolig på grund af forholdet mellem pris og indtægt, kan leje en bolig på en størrelse og et prisniveau, der dækker deres behov.

Krav skaber diversitet
Jeg tror, at de fleste kan erklære sig enig i vigtigheden af, at der skal være plads til alle i boligområderne. Derfor har mange projektudviklere også selv bidraget ved at sikre mulighed for etablering af almene boliger sammen med ejerboliger og ser almene boliger som et aktivt og vigtigt element i udviklingen af et område.

Men skal vi være på forkant og sikre, at alle byområderne, også de mest attraktive, bidrager til bæredygtigheden er det nødvendigt, at diversiteten indgår allerede i den tidligste planlægning for et byområde.

Derfor er muligheden for i en lokalplan at stille krav om op til 25 pct. almene boliger af boligmassen sund fornuft!

debat@altinget.dk