Fokusér tilstandsrapporterne
DEBAT: Tilstandsrapporterne bliver fyldt med informationer til husejerne. Politikere og myndigheder flygter fra deres ansvar, når de insisterer på at drukne vigtige informationer i mængder af oplysninger, skriver Torben Kaas fra BfBE.
Af Torben Kaas
Direktør i Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter, BfBE
Huseftersynsordningen - den med tilstandsrapporterne og ejerskifteforsikringerne - er uhørt populær. Selvom det er frivilligt at benytte sig af ordningen, så ligger der alligevel en tilstandsrapport ved 95 pct. af alle hushandler.
Ordningen går ud på, at hussælger udleverer en tilstandsrapport til en mulig køber af huset. Rapporten indeholder en oversigt over de synlige skader og umiddelbare skadespotentialer, der findes i huset, og som afviger fra andre tilsvarende godt vedligeholdte ejendomme. Herefter kan køber vælge at tegne en ejerskifteforsikring, der dækker alle de skjulte skader på huset.
Dermed er det 10-årige sælgeransvar flyttet væk fra sælger og over til et forsikringsselskab. Det er her vi skal finde årsagen til ordningens popularitet.
Kvalificerer informationen?
Fra myndigheder og politikere ønsker man som regel at skubbe så megen information som muligt over til borgerne. Det ser vi udmøntet i et væld af internetlister og smileyordninger, hvor forbrugerne skal forholde sig til, om de tør handle et sted, som står på en liste, eller hvor smilet har en bestemt størrelse, og det ser vi i huseftersynsordningen, hvor man ønsker så megen information som muligt proppet ind i tilstandsrapporterne.
Men det er vel rimeligt at spørge, om mængder af ekstra information kvalificerer folks beslutninger og handlinger, eller om det forplumrer dem.
Tilstandsrapporterne proppes
Over årene har vi oplevet et pres for, at mere og mere information skal ind i tilstandsrapporterne. Erhvervs- og Byggestyrelsen har nu en generel retningslinje om, at tilstandsrapporten skal indeholde oplysninger om "forhold som køber normalt vil tillægge betydning, uanset om forholdet retligt kan karakteriseres som en mangel (skade)". Dermed er vi langt forbi de egentlige skader og ovre i tilstandsrapporter, som skal forudsige potentielle køberes generelle informationsbehov og dække det.
I praksis betyder det, at tilstandsrapporterne bliver fyldt med information om småfejl, æstetiske forhold, information om usædvanlige (men sikre) konstruktioner, vedligeholdelsesanvisninger og fortænkte muligheder for at komme til skade. Alt sammen ting, det er rart at vide, men også ting, som ingen relation har til ejerskifteforsikringen, og som drukner de egentlige skader og skadesrisici, som er hele formålet med tilstandsrapporten.
Karakterene hjælper ikke
Foruden at man drejer forventningerne til, hvad huseftersynsordningen går ud på, så bringer man også de kommende husejere i en situation, hvor de blandt en hoben småforhold og kommentarer skal identificere de væsentlige og potentielt kostbare skader og risici, som de bør være opmærksomme på, inden de skriver under.
Her er karaktererne ikke en hjælp. En K1-skade kan være betydeligt mere kostbar at udbedre end en K3-skade. Desuden skal man som bygningssagkyndig altid give forhold med personskaderisiko karakteren K3, hvilket med den nugældende tolkning eksempelvis indebærer, at kondensdryp fra det ny gasfyr skal have K3, hvis ikke dryppet rammer et afløb. Man kunne jo blive forbrændt af det varme vand!
Lad eksperter være eksperter
Dermed har vi efterladt husejeren druknet i forvirrende information og usikkerhedsmomenter i stedet for, at man giver de bygningssagkyndige lov til at tage ansvaret på sig og hjælpe husejeren ved at sortere informationerne, så man får fokus på de forhold, der reelt har betydning for ejendommen og for beslutningen om et eventuelt køb.
Lige nu er der en betænkning om ændringsbehov i huseftersynsordningen på vej. Vi må håbe, at den giver de bygningssagkyndige eksperter lov til at være eksperter og ikke bare formidlere af løst og fast om husene.
