Boligøkonomisk Videncenter: Realkreditsystemet kan i fremtiden blive en svaghed

Af Curt Lillegreen

Projektdirektør, Boligøkonomisk Videncenter

Det danske realkreditsystem er blevet kaldt verdens bedste. Det har i sin 200-årige historie vist sig enestående robust i forhold til økonomiske kriser. Det har leveret lån, hvor rig og fattig har fået samme rente og samme bidragsprocent. Det har finansieret boligkøb for førstegangskøbere med få kontante midler uden fordyrende krav om supplerende forsikringer. Som følge af det danske systems omfang, gennemsigtighed og soliditet, opnås renter, der er i bund. Det er et system, der vækker misundelse i udlandet. 

Hvad betyder adgang til billig finansiering for et boligmarked? Billig finansiering stimulerer efterspørgsel og presser dermed boligpriserne op. Med højere boligpriser følger et mere omfattende nybyggeri, indtil udbuddet er vokset så meget, at prisen flader ud. Den sammenhæng viser sig først efter mange år, ja i nogen samfundsøkonomiske modeller tager det mere end en generations tid. Effekten af et billigt realkreditsystem og tidligere tiders skattebegunstigelse af ejerboligen – med momsrefusion for nybyggeri frem til starten af 1970’erne og en marginal skatteværdi af rentefradraget op til 73%, da den var højest – er altså, at Danmark har fået flere boliger. Det har givet os en større og bedre boligforsyning og dermed en højere livskvalitet. Danmark har i dag en boligforsyning i international topklasse, selv når vi måler os mod nogle af de mest velhavende lande. Den udbygning af boligforsyningen har i efterkrigsårene hvilet på to solide hovedsøjler: Nybyggeri af ejerboliger især som enfamiliehuse samt nybyggeri af almene boliger. Der er realkreditlån i begge dele, og det er vel og mærke løbet op i rigtig mange lån.

Den danske model har skabt gæld
Den danske model har resulteret i en realkreditgæld, der på boligområdet er af samme størrelse som vort bruttonationalprodukt. På dét punkt er vi i godt selskab: Rige lande som Schweiz, Holland og New Zealand matcher os her. Vi skal bare erindre, at realkreditgælden i forhold til bruttonationalproduktet er markant mindre i de fleste lande, herunder i lande som USA, England, Tyskland og Frankrig.

Den danske husholdningsgæld er nok stor, men vi har også store aktiver i form af en høj boligforsyning af god kvalitet og en betydelig opsparing i pensions- og livsforsikringsordninger. Det er således ikke kritisk i sig selv med en så betydelig låntagning. Den kræver dog, at der i den økonomiske politik tages højde for denne nationale særhed. Ellers kan realkreditsystemet, der i dag er en styrke - og noget, som vi kan være stolte af - i fremtiden ende som en svaghed. Denne type politik er kendt som makroprudentiel regulering. Det er rettidig omhu i reguleringen af hele samfundet og ikke kun rettet mod enkelte virksomheder

Skal Danmark gå enegang i forhold til internationale kapitalkrav?
Reguleringen rammer nu den danske finansielle sektor, boligmarkedet og boligejerne i form af kapitalkrav og reguleringer af udlånsvækst og gæld-til-indkomst rater for boligkøbere. Diskussionen om bidragsforhøjelserne er en delmængde af disse krav. Man kan diskutere rimeligheden af, om et så solidt og unikt system som det danske skal påvirkes af de generelle krav på linje med lande med mindre velfungerende systemer. Andre i udlandet i samme økonomiske liga som os selv rammes dog også. Således må hollandske Rabobank reducere udlånsmassen radikalt. I Schweiz og New Zealand kører diskussionen ligeledes om holdbarheden i udlånsmassen. Spørgsmålet er, om det i et land som Danmark - med en så betydelig gældsætning - vil være klogt at gå enegang i forhold til internationale kapitalkrav.

Hvad er alternativet til at øge kapitaliseringen af sektoren? Hvordan kunne man sikre robustheden i det danske system, såfremt man ikke via bidragsforhøjelser eller kapitaltilførsler øgede soliditeten?  En mulighed er at reducere udlånsmassen som i Holland. Det er svært at forestille sig, at en sådan tilbageholdenhed ikke vil øge kreditklemmen for nogle erhverv, og at den ikke på boligområdet vil ramme især yderområderne. Vil det være politisk og samfundsmæssigt acceptabelt?

Et andet bud kunne være en opstramning i kravene til boligkøbers udbetaling og den maksimalt tilladelige gæld-til-indkomst rate. Vi er allerede gået de første skridt her, og tilsvarende ses i andre lande som Storbritannien. Vil det ikke give en social skævhed, hvis man fortsætter den vej?

Et tredje bud kunne være en øget forskelsbehandling mellem låntagerne. Det kunne for eksempel ske ved, at mere finansiering skete via bankerne, hvor kunderne kunne forhandle sig frem til individuelle vilkår. I USA er der individuelle forskelle i bidragsbetalingen på de lån, Fannie Mae og Freddie Mac udsteder. Bidragsbetalingen afhænger af ens kreditværdighed. Det er et lånemarked med økonomiklasse og business class.

Spørgsmålet er, hvilken af de modeller, der er nævnt ovenfor, der er at foretrække. I min optik er modellen med en øget kapitalisering af realkreditinstitutterne klart at foretrække. Den er mest i tråd med den traditionelle danske model på boligområdet, og den vil give færrest skævheder geografisk og mellem indkomstgrupper.

debat@altinget.dk