Almene boliger kan blive Udkantsdanmarks redningsplanke

Af Michael Demsitz
Adm. direktør i Boligkontoret Danmark

Almene boliger som Udkantsdanmarks redningsplanke lyder måske som et underligt scenarie for de mange almene boligselskaber, som i dag ser et stigende problem med at udleje deres boliger i netop de kommuner, som ser prognoser med faldende befolkningstal. Én ting er stensikkert - behovet for boliger vil i disse kommuner blive mindre - såvel for ejerboliger som for lejeboliger.

Men hvis boligselskaberne og de berørte kommuner tænker sig rigtit godt om, tager hinanden i hånden og foretager de nødvendige analyser og strategiske valg, vil det førnævnte scenarie lige pludselig åbne helt nye muligheder for både boligselskaber og kommuner.

De tendenser, vi ser i befolkningens flyttemønstre, vil med stor sandsynlighed fortsætte mange år frem. Det drejer sig først og fremmest om den massive flytning fra udkantsområderne til storbyerne og de tætbefolkede områder, primært omkring hovedstaden og Midt- og Østjylland med trekantsområdet og Århus som trækplastre. Selvom den moderne teknologi burde tale for en spredning af befolkningen - på grund af mulighederne for kommunikation og hjemmearbejdspladser eller den store forskel på boligpriser i forhold til beliggenhed - vil alternativet i byerne med kulturelle tilbud, indkøb til de rigtige priser, arbejdspladser og liv i al almindelighed betyde, at de mennesker, der har mulighed for det, vil vandre fra land til by.

Det vil efterlade et noget afpillet landsbysamfund, hvor der er langt mellem mennesker, arbejdspladser, offentlige og private services, hvorfor også boligmarkedet vil ændre sig markant. Allerede i dag er det vanskeligt at sælge sin ejerbolig i flere udkantsområder, uanset prisen, med det resultat, at mange privatejede boliger sygner hen, ligger tomme og ubeboede og omdanner gamle landsbysamfund til små spøgelsesbyer. Også de almene boligselskaber har i disse områder som nævnt stigende problemer med at finde lejere til deres boliger.

Kendsgerningen er altså, hvordan vi end vender og drejer befolkningsudviklingen i udkantsområderne, at vi vil se en relativ befolkningstilbagegang og dermed også et mindre behov for boliger. Der bliver derfor de kommende år behov for en større helhedsplan for disse berørte områder, så kommunerne ud fra gennemtænkte planer kan tilrettelægge og reducere boligudbuddet til den øvrige kommunale struktur. Man er flere steder godt i gang. Med tilskud fra staten kan kommunerne opkøbe forladte private boliger til nedrivning, og også til almene boliger er der tilskud til nedrivning.

Men hvad med Udkantsdanmarks mange kvaliteter? Nærheden til naturen, som jo også har givet områderne et andet navn, nemlig VandkantsDanmark, skal og kan ikke undervurderes i en tid, hvor mennesker søger en større balance mellem det moderne liv og naturen. Derfor vil der også fremover stadig kunne skabes grobund for samfund, som måske i størrelse er mindre end de nuværende, men som alligevel kan vise sig at være bæredygtige for alle befolkningsgrupper, unge som ældre, enlige som børnefamilier.

I stedet for at rive rigtig mange boliger ned, bør boligselskaber og kommuner derfor i stedet satse på den almene boligtype som kernen i det fremtidige lokale boligmarked. Oftest vil det vise sig, at de almene boliger har en bedre gennemsnitlig standard end boligerne på det private marked. Alment boligbyggeri har tidligere vist sig at være særdeles bæredygtigt i situationer med økonomisk krise, usikkerhed og manglende vilje for private initiativer. Almene boligselskaber har altid vist vilje til at tage handsken op og sammen med de lokale kommuner finde løsninger til gavn for lokalsamfundet. Denne vilje til at løse lokale samfundsopgaver skal aktiveres på ny.

"Hvorfor nu det?" vil nogen mene og "Er det ikke det private initiativ, som skal håndtere opgaven?". Nej, er svaret - ikke af ideologiske årsager, men fordi det private initiativ aldrig står forrest, når det ikke kan betale sig. Og det kan ikke betale sig at bygge private lejeboliger i disse områder, risikoen er for stor og forrentningen for lav, og så sker der jo ikke noget. Det er desuden umuligt for mange at låne penge i kreditforeningerne til nyopførte ejerboliger, og for flere er situationen endda den, at de heller ikke kan låne penge til køb af allerede eksisterende ejerboliger. De mennesker, der har mulighed for at købe sig en ejerbolig i de berørte områder, løber lige nu en stor risiko for senere ikke at kunne komme af med boligen igen - med det resultat, at de sidder fastlåst i deres bolig eller må rejse i nattens mulm og mørke med stor gæld til følge.

Denne situation er netop med til at fastlåse boligmarkedet i Udkantsdanmark og forstærker derfor den negative spiral, som kører stadig hurtigere.

En anden tendens på markedet og i befolkningen, som kan blive et rigtig godt udgangspunkt for den almene model, er, at det bliver stadig mere almindeligt at leje sin bolig. At leje sin bolig giver som bekendt mange fordele, bl.a. fleksibilitet, mobilitet og økonomisk uafhængighed. Disse fordele er netop endnu vigtigere i områder, hvor det ikke er vanskeligt at gøre et billigt huskøb, men hvor det derimod kan være vanskeligt og nogle gange umuligt at komme af med sin bolig igen. Her er lejeboligen et godt og attraktivt alternativ til ejerboligen.

Af andre fordele kan nævnes kommunernes mulighed for indflydelse i udviklingen af de lokale almene boligområder, således at der kan komme en stærk overensstemmelse mellem kommunens planer og de reelle muligheder for at føre planerne ud i livet.

Man kan derfor godt forestille sig, at de almene boligselskaber og de berørte kommuner indgår i nogle partnerskaber, som har til formål på en fornuftig og bæredygtig måde at skabe grundlaget for et levedygtigt boligmarked med den almene bolig som omdrejningspunkt. Det vil sikre borgerne mobilitet og tryghed i boligområder, som lever, fungerer og vedligeholdes.

Normalt ville jeg anbefale, at man altid blander sine boligområder, så man sikrer sig, at alle befolkningsgrupper tilgodeses. Blandede ejerformer, forskellige boligtyper og huslejeniveauer er bl.a. med til at sikre en bred beboersammensætning i lokalområdet. En bred beboersammensætning er forudsætningen for, at vi kan bevare sammenhængskraften i vores velfærdssamfund. Men forudsætningerne for denne model passer ikke til udkantsområderne, derfor må vi vælge andre modeller. Modeller, som kan vise sig at være bæredygtige nok til at bibeholde levedygtige lokalsamfund, også uden for de store byområder i landet.

Dette sætter derfor også kommuner og boligselskaber på en særlig opgave. Dels hvad angår infrastruktur, herunder tilbud om offentlig transport, dels hvad angår udformningen af de almene boliger og boligområder. De almene boligselskaber skal kunne tilbyde et varieret udbud af boliger både i størrelse, indretning og udstyr. Det skal være attraktivt og lækkert at flytte ind i en lejebolig, og det skal være til rimelige huslejer. Det vil betyde, at mange boliger og boligområder skal gennem en fornyelsesproces - men det betyder også, at nogle boliger skal rives ned, fordi det ikke er økonomisk forsvarligt at forbedre dem, og så kan de ligeså godt blive en del af den kommende boligreduktion, som kommunerne alligevel skal gennemføre. I andre tilfælde skal boligselskaberne måske gå ind og opkøbe private boliger og udvikle dem i stedet for at afvikle dem.

Med den frie råderet i vores almene lejeboliger kan vi sikre, at også beboere, der selv har økonomi til at forbedre deres bolig og indrette sig, som de har lyst til, kan få rum til det uden at skulle være nervøse for at miste penge ved en flytning. Vi kan på den måde genindføre beboernes sikkerhed for deres økonomiske investeringer, selvom de skulle fraflytte området på et tidspunkt.

Udkantsdanmark kunne med et slag blive et forsøgslaboratorium for den fremtid, der venter lige om hjørnet, hvor bæredygtighed, nærhed til naturen, fri mobilitet og økonomisk sikkerhed går hånd i hånd. Hvor trenden med at leje sin bolig frem for at eje er slået igennem. Hvor vi redder de små lokale bysamfund og gør livet lettere for mange af de mennesker, som heller ikke fremover får mulighed for at flytte. Men også hvor vi med de almene boligers fleksibilitet som omdrejningspunkt skaber et mentalt og økonomisk råderum, der gør det muligt og ikke mindst risikofrit at give livet uden for de tæt befolkede områder en ny chance.

debat@altinget.dk