Danskernes økonomi er på spil
DEBAT: Et nyt forskningsprojekt vil kulegrave konvertering af realkreditlån og undersøge, om rådgivningen til boligejerne er god nok. Trods krisepakker er det nok så vigtigt at holde øje med den private boligøkonomi, skriver Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videnscenter.
Af Curt Liliegreen
Direktør i Boligøkonomisk Videncenter
For de fleste danskere er anskaffelsen af ejerboligen en af livets største økonomiske handlinger. Hvis man skal finde andre dispositioner, der kan have lige så omfattende konsekvenser, så kan det kun være ægteskab eller valget af pensionsopsparing.
At konvertere et lån
En anden handling, der også kan have store konsekvenser for familiens økonomi, er beslutningen om at konvertere sine boliglån, eller om at lade være med at konvertere. For mange er dette dog et område, de har svært ved at forstå. Så er det straks lettere at sammenligne f.eks. bilpriser eller prisen på flybilletter, og på mange af disse andre områder har vi fået en vidende og kritisk forbrugerkultur og -bevidsthed.
Det kan være tillokkende at konvertere, når ydelsen på lånene derved falder, også selvom dette måske sker som følge af en forlængelse af lånenes løbetid og/eller en øget risiko. Og så kan det måske være fristende at tage skridtet fuldt ud og belåne friværdien, når man nu er i gang. Også selv om dette kan være en uklog disposition, hvis der er usikkerhed om de fremtidige boligpriser.
Begrænset forskning
Danskeren er henvist til at søge råd i sin lokale bank, når han vil gøre sig klogere på konvertering. Han kan også søge oplysning i sit realkreditinstitut, men det er og bliver en virksomhed, der også tjener penge på konverteringen. Der er også uafhængige rådgivere, om end få, hvor man kan henvende sig, og betale sig til et godt råd. Eftersom konverteringsovervejelser er noget, der er relevante for mange hundredtusinder af danskere, så kan det undre, at konverteringer ikke har været genstand for mere omfattende granskning og forskning. Trods alt er konvertering blevet en dansk nationalsport målt på antallet af udøvere.
Forbrugerrådet har lavet en guide til konverteringer, og det er et skridt på vejen. Men der er brug for mere end en guide til forbrugeren, hvis diskussionen om konvertering for alvor skal nuanceres. Der er behov for at udfordre og udbygge den viden og de værktøjer, som den finansielle sektor selv sidder inde med omkring konvertering
Nyt initiativ
Da Boligøkonomisk Videncenter blev stiftet for nogle måneder siden, identificerede vi usikkerheden om den fremtidige udvikling i boligpriser og renteudvikling som helt centrale størrelser for boligejeren. Vort første projekt, tidligere omtalt på Altinget, afslørede, hvor usikre prognoser om de fremtidige boligpriser har vist sig at være. Nu er turen kommet til de mange råd om konvertering af realkreditlån, som boligejeren modtager. Vi starter derfor et projekt, der vil granske det seneste tiårs konverteringsråd i Danmark.
Penge at spare
Der er realkreditlån for 2300 milliarder kroner i Danmark. Det er mange penge efter enhvers regnebog, og der er rigtig meget at hente, såfremt man ved at konvertere - eller nogen gange ved at undlade at konvertere - kan spare blot 0,1 procentpoint årligt i rente eller undgå en stigning i restgæld, eller ligefrem reducere restgælden ved en opkonvertering. I en tid, hvor regeringen gennemfører en stort anlagt krisepakke, er det nok så vigtigt at holde øje med den private boligøkonomi. Konsekvenserne af dispositioner på boligfinansiering er hurtigt mange gange større, end det som danskeren kan hente ind ved at spare på det daglige indkøb i supermarkedet eller f.eks. ved at køre mere benzinøkonomisk. Men hvorfor spare på 50-øren og lade hundredkronesedlerne flyve væk?
Det nye i projektet
Boligøkonomisk Videncenter gennemfører nu en analyse af strategier for konvertering ved hjælp af en række eksterne analytikere/forskere, der har specialiseret sig i denne problemstilling. Der er internationalt gennemført megen forskning i, hvordan man sammensætter låneporteføljer optimalt, når man agerer under usikkerhed om den fremtidige udvikling i kurser og priser, og det ligger lige for, at denne forskning udstrækkes til de mest populære lånetyper i Danmark. Hertil har videncentret hyret en række forskere/analytikere med en baggrund indenfor læreanstalter/realkredit. De vil afrapportere ved udgangen af 2010.
Projektet skal opstille og evaluere optimale lånestrategier for forskellige grader af risikovillighed. Projektet vil udvikle værktøjer, der relativt enkelt vil kunne videreudvikles til rådgivning overfor boligejere, der står i en potentiel konverteringssituation. Vi vil ikke selv foretage en sådan rådgivning - det er ikke vor opgave. Derimod vil vi gerne initiere og finansiere de analyser, der kan være med til at skabe de nødvendige værktøjer, som andre sidenhen vil kunne arbejde videre med.
Projektets resultater vil blive offentligt tilgængelige.
