Lyt til vismændene

Af Hans Thor Andersen
Forskningschef ved Statens Byggeforskningsinstitut, SBi. 

Boligmarkedet og dets udvikling nyder stor interesse i befolkningen, og medierne vægter da også stoffet ret højt. Der er dog sjældent tale om større, sammenhængende analyser, hvor boligmarkedet sættes i relation til øvrige samfundsmæssige udviklingstræk.

Det er en skam, for derved snydes seere og læsere for forståelsen af nogle vigtige mekanismer med direkte betydning for deres dagligdag.

Undertiden kan det være svært at forstå, at der refereres til den samme virkelighed, når forskellige debattører udtaler sig. Det gælder især for boligmarkedet: Den ene dag jubler ejendomsmæglerne over stigende efterspørgsel og priser, den næste dag fastslår rapporter fortsat stilstand og faldende priser.

Italesættelse af boligmarkedet
Lige efter efterårsferien, netop da Det Økonomiske Råd (DØR) skulle offentliggøre sin efterårsrapport for 2009, blev aviserne oversvømmet med optimistiske meddelelser. Eksempelvis "Nu vender førstegangskøberne tilbage" (Allerød Nyt, 21.10.09), hvor der slås til lyd for at den lave rente og faldende priser lokker førstegangskøberne på banen.

Dagen efter kunne Realkreditrådet slå fast, at der nu var "Stigende priser på ejerboliger" - med tilføjelsen "visse steder" og "i løbet af 3. kvartal", men alligevel. Samme dag lød det glade budskab "Boligøkonomer: Krisen ebber ud" (Politiken, 22.10.09) og Den Danske Bank var endda "..overrasket over prisstigninger" (Politiken, 22.10.09). Den udvikling havde konkurrenten Nordea dog allerede forudset i maj: "Boligmarkedet har ramt bunden og er på vej op igen" (NPInvester.dk, 20.05.09).

Den type af "italesættelse" af boligmarkedet har floreret længe; en hurtig 'googling' giver godt 17.000 hits for "boligmarkedet vender" og der er tilmed synspunkter for enhver smag. Da DØR for to år siden advarede mod følgerne af de stærkt voksende boligformuer som følge af skattestop, lempeligere belåning med mere blev vismændene tilrettevist af statsministeren, der opfordrede dem til at skrive de økonomiske lærebøger om (Børsen, 29.11.07).

Virkeligheden presser sig på
Nu er boligpriser og marked imidlertid ikke blot et akademisk terræn, hvor økonomer kæmper om den rette tro. Det er også rammen om almindelige menneskers dagligdag. Voldsomme prisudsving giver boligmarkedet et præg af lotterispil. De, der kommer med på rette tidspunkt oplever voksende formuer, mens de uheldige risikerer insolvens og tilmed at være presset af en meget høj husleje.

Krisen betyder fallitter, skilsmisser, bekymringer med mere. Derfor kærer danskerne sig i høj grad om boligen og boligmarkedet, men meget tyder på at de - i lighed med entreprenører, banker og andre aktører på boligmarkedet - primært har de kortsigtede gevinster for øje. Den langsigtede styring er med andre ord statens ansvar.

Det er netop dette DØR påpeger, trods tilrettevisningen for to år siden: De store private formuer, herunder boligformuer skabt gennem betydelige prisstigninger i de foregående år, har stærkt medvirket til det høje forbrug og dermed til ubalancerne i økonomien: Pres på betalingsbalancen, fald i produktiviteten, stigende ledighed og svigtende konkurrenceevne.

Behov for stabilt boligmarked
Der er behov for et mere stabilt boligmarked, ikke blot til fordel for de boligsøgende, for byggeriets parter eller for en retfærdig fordeling, men også for den overordnede samfundsøkonomi. Lavvækst og høj ledighed er ikke til landets fordel. Der er derfor grund til at sikre en mere stabil udvikling på boligmarkedet gennem en beskatning af kapitalgevinsten ved boligsalg.

Når udsvingene på boligmarkedet har været så meget voldsommere i Danmark end i andre lande, skyldes det, at skattestoppet har fjernet en stabiliserende mekanisme. Der er derfor, DØR foreslår genindførelsen af en indekseret ejendomsværdiskat.

Det vil nok reducere enkelte boligejeres skattefrie gevinster, men være til fordel for byggebranchen, for boligkøbere- og sælgere og hele samfundsøkonomien, når omfanget af "stødkogninger" mindskes.

debat@altinget.dk