Psykolog og jurist: Register over almen boligmasse kan modvirke dårlig vedligeholdelse og gavne lejerne

Af Robert Lund og John Steen Johansen
hhv. jurist og psykolog og formand for afdelingsbestyrelsen Bellahøj, SAB

Efter mange skandaler med dårligt vedligehold og nedslidning i den almene boligsektor ser det endelig ud til, at der er håb og systematik forude.

Landsbyggefonden har i 2020 igangsat arbejdet med at opbygge et register over den almene bygningsmasse.

Registeret kommer blandt andet til at omfatte byggesystemer og bygningsdele i almene byggerier og vil give overblik over vedligeholdelsestilstanden i almene bygninger og viden om henlæggelser til vedligehold.

Med den vedtagne granskningsordning med undersøgelse og uvildig analyse af bygningsmassens tilstand kan der skabes grundlag for at passe bedre på lejernes opsparede midler og gøre op med mange boligselskabers profitable nedslidningspraksis.

Indtil videre er det Landsbyggefonden, der bekoster ordningen.

Dårlig vedligehold er dyrt – for beboerne

Den almene boligsektor er nonprofit. Den drives efter centralt fastlagte retningslinjer om effektiv drift. Sektoren skal udvise sparsommelighed og ”passe på huslejen”.

Men i praksis er der i mange renoveringsprojekter kastet gode penge efter dårlige projekter. Boligselskaberne har med den udvidede egenkontrol vide rammer for at nedslide og renovere.

Derfor har vi desværre set mange eksempler på, at dårligt vedligehold og nedslidning i den almene boligsektor betaler sig. Ikke for beboerne. Men for ledelserne i de almene boligselskaber.

Tænk blot på bebyggelserne Tingbjerg og Søndermarken på Frederiksberg. Eksempler på renoveringsprojekter, hvor nedslidning og efterfølgende mangel på professionel styring af renoveringsprojektet har afstedkommet væsentlige budgetoverskridelser, usundt boligmiljø og forhøjede huslejer.

Det er for tidligt at sige noget entydigt om granskerordningens fremtidige betydning.

Men det er næppe for meget at sige, at flere eksempler peger på, at dårligt vedligehold og nedslidning af bygninger og boliger er dyrt og bestemt ikke fremmer god og bæredygtig økonomi.

Granskning kan give bedre transparens

Løbende kvalificeret vedligehold med involvering af eksterne uvildige bygningssagkyndige granskere i processen vil give sundere boliger og sundere økonomi i den almene boligsektor. Det vil også medvirke til at sikre, at der skabes mest mulig værdi for de investerede midler i sektoren.

Hver af landets cirka 7000 almene boligafdelinger får tilknyttet en ekstern og uvildig byggesagkyndig. Denne skal med sine undersøgelser sikre, at der i afdelingernes langtidsbudgetter altid er henlagt tilstrækkelige midler, så der er råd til at få udført det nødvendige og forebyggende vedligehold af bygningerne.

Ved godt og løbende vedligehold af boligafdelinger og bygningsmasse kan man forhåbentlig begrænse skadevirkningerne af boligselskabernes oparbejdning af det uhensigtsmæssige vedligeholdelsesefterslæb, som baner vejen for dyre og indtægtsgivende helhedsplaner med store honorarer til bygherre.

En praksis med fejlslagne projekter og skandaler der desværre har været meget af i almene boligafdelinger som Tingbjerg, Humlevænget, Bellahøj-højhusene, Herlevhuse og Søndermarken – alle beliggende i Storkøbenhavn.

Med granskning som mulighed og metode indføres der en længe savnet systematik i den almene boligsektor. Et redskab, der forhåbentlig kan bidrage til at skabe overblik over vedligeholdelses-standarden i bygningsmassen og bidrage med pejlemærker på et forebyggende og mere miljøvenligt og bæredygtigt perspektiv for hele sektoren.

Det må være den byggesagkyndiges fornemste opgave at få fastlagt omfanget af det nødvendige og retvisende vedligeholdelsesarbejde i den enkelte boligafdeling.

Det bliver interessant at se, hvilke mønstre resultaterne af granskningen vil tegne.

Hvor har boligselskaberne udvist rettidig omhu i forbindelse med vedligehold og sørget for, at der skabes mest mulig værdi for lejernes opsparede midler?

Granskerordningen vil give transparens og bedre grundlag for tilsyn med vedligeholdelsen og nedslidningen i boligsektoren. Noget der er i alles interesse.

Ordningen kan også blive et vigtigt element i styringsdialogen mellem landets kommuner og de respektive boligselskaber, med fokus på økonomi, kvalitet og bedre styring af planer og praksis for vedligeholdelsen af sektorens bygningsmasse.

Alt sammen til gavn for lejerne.

Flyt støttekroner til kommuner

Når granskning er gennemført i en afdeling og før eventuel renovering igangsættes, bør der udarbejdes en risikovurdering for den samlede renovering. En risikovurdering som indtænker en miljø- og sundhedsplan for beboerne.

Ordningen vil desuden give den enkelte afdelingsbestyrelse gode muligheder for at tjekke, om der er udvist rettidig omhu, effektiv drift og sparsommelighed i forbindelse med den løbende vedligeholdelse i boligafdelingen.

Der ville kunne skabes markant større uafhængighed i boligsektoren med de mange støttemidler, der bruges til renovering, ved ganske enkelt at flytte opgaven med tildeling af støttemidler til renoveringer fra Landsbyggefonden til kommunerne.

Kommunerne har allerede erfaring og ekspertise med opgaver af denne karakter blandt andet fra tildeling af byfornyelsesmidler til privat udlejningsbyggeri.

Et oplagt debattema i det kommende kommunalvalg.

debat@altinget.dk