Boligøkonomisk Videncenter: Andels-anbefalinger er et skridt i rigtige retning

Af Curt Liliegreen
Direktør i Boligøkonomisk Videncenter

Arbejdsgruppen om ansvarlig drift af andelsboligforeninger blev nedsat af regeringen i februar 2017 og skulle levere sine anbefalinger i maj i år. Gruppen havde repræsentanter fra ABF, Finans Danmark og Erhvervsministeriet.

At man trods den korte frist og stærke partsinteresser alligevel har leveret brugbare anbefalinger viser, at der var god grund til at nedsætte gruppen.

Vi kommer ikke nærmere en løsning på andelsboligsektorens problemer via et ”blame game” om alt det, der gik galt under boligboblen og finanskrisen. Skal der findes løsninger, må vi kigge fremad, og de involverede parter skal være enige.

Det er lykkedes. Det har været et godt politisk initiativ, og parterne i udvalget skal have ros for den konstruktive enighed.

Gruppen anbefaler blandt andet, at man ved stiftelse af en andelsboligforening skal erlægge en udbetaling på mindst 5 procent af købesummen.

Der lægges op til særregler for lånemuligheder ved stiftelsen. Halvdelen af realkreditbelåningen kan være afdragsfri, men den anden halvdel skal afdrages.

Det er vidtgående forslag, men de er berettigede. Stiftelsen af en andelsboligforening kan ikke sammenlignes med køb af en ejerbolig. Med udviklingen på andelsboligmarkedet kan lejerne have tilskyndelse til at spekulere i en hurtig gevinst. Værdien af andelsboligbeviset kan i visse situationer blive pumpet kunstigt op på meget kort tid, og det er de fremtidige andelskøbere, der senere efterlades med problemet.

Valuarregler er afgørende
Rapporten foreslår også, at der skal være et udbetalingskrav ved køb af en eksisterende andelsbolig. Dette forslag er ikke lige så indlysende. Traditionelt har andelsboligen været det billigere alternativ til ejerboligen. Denne rolle er i dag udfordret, og den vil blive mere udfordret af sådanne tiltag.

Gruppen foreslår, at ministeren skal have beføjelser i andelsboligloven til at fastsætte nærmere regler for valuarvurderinger. Dette er afgørende. Løbske valuarvurderinger har været et hovedproblem i de kriseramte andelsboligforeninger. Djævlen ligger dog i detaljen, og vi må se, hvordan dette udmøntes.

Man kan håbe, at der kommer styr på et forhold som størrelsen af det afkastkrav hos private investorer, som valuaren skal lægge ind som en central beregningsteknisk forudsætning.

Man kan ikke plukket håret af en skaldet
I forbindelse med konkurs i andelsboligforeninger har det vakt opsigt, at andelshaverne går tilbage til at blive lejere underkastet boligreguleringslovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje = en kunstig lav husleje i specielt hovedstadsområdet.

Det har ført til røster om, at kriseramte andelshavere kan spekulere i at lade sig gå konkurs. Det er tvivlsomt, om de andelshavere, der har købt sig ind efter stiftelsen, har sådanne lyster, da de står til et betydeligt tab i form af deres andelsindskud. De andelshavere, der har været med i selve stiftelsesfasen, har en større tilskyndelse. Arbejdsgruppen foreslår, at en andelshaver, der går tilbage til at blive lejer, skal betale en husleje svarende til gennemsnittet af boligafgiften i de sidste 3 til 5 år.

Dette vil typisk være en højere husleje end den omkostningsbestemte husleje, specielt for ældre ejendomme i hovedstadsområdet. Det er et forslag med vidtgående konsekvenser for de tidligere andelshavere økonomi. Det balanceres til dels af, at gruppen også foreslår, at en udlejer efter andelsforeningens opløsning ikke kan stille krav om depositum og forudbetalt husleje.

Forslaget om huslejefastsættelsen er hårdt, for det er jo netop en høj – og stigende –  boligafgift, der kan have presset foreningen ud i en opløsning. Netop fordi forslaget er hårdt, vil det give en effektiv incitamentsstruktur. Man kan imidlertid ikke plukke håret af en skaldet.

Sættes huslejen for højt, vil man drive folk ud af deres bolig. Alt i alt taler dette for, at det snarere bør være boligafgiften i 5 år, og ikke i de sidste 3 år, der lægges til grund for huslejen.

debat@altinget.dk